КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Материал из Энциклопедия недвижимостей.
КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Кредитование коммерческой недвижимости может осуществляться в различных формах, в зависимости от конкретного кредитного учреждения, заемщика или конкретного объекта собственности. При изменении состояния рынка, зачастую, появляются новые структуры кредитов.
Кредиты могут различаться по:
• Структуре кредита
• Источникам кредита
• Критериям андеррайтинга
Независимо от того, какой источник финансирования используется, структура кредитов, как правило, состоит их подобных компонентов.
К основным компонентам кредита относятся:
Начальная сумма кредита
Номинальная процентная ставка
Срок кредита
Периодический платеж
Период погашения
Методы погашения (с) • Кредитный баланс
Различные сочетания этих компонентов обеспечивают широкий спектр типов предлагаемых кредитов и дают кредиторам возможность существенно менять финансирование в соответствии с конкретным проектом и назначением.
Начальная сумма кредита - это часть покупной цены, финансируемая за счет кредита. Уровень задолженности по финансируемой собственности часто выражается в виде отношения суммы кредита к собственным средствам (напр., 75:25). Сумма, которую согласен выдать кредитор, определяется различными критериями андеррайтинга, которые мы обсудим позднее в этом модуле. При финансировании коммерческой недвижимости суммы кредитов могут варьироваться от менее чем $100,000 до более чем $50 миллионов. На нижнем конце этой шкалы инвестор будет обращаться за финансированием в банки, к ипотечным брокерам или продавцам. На верхнем конце шкалы находятся крупные институциональные кредиторы, такие как страховые компании и пенсионные фонды.
Номинальная процентная ставка - это процентная ставка, указанная в документе о выдаче кредита, которая используется для определения всех сумм платежей. Номинальная процентная ставка может быть фиксированной или переменной. Фиксированные ставки не меняются на протяжении всего срока кредита. Кредиты с переменными ставками индексируются и меняются в зависимости от рыночной стоимости, указанной в кредитном договоре. В кредитном договоре обычно указывается начальная ставка и максимальная ставка кредита, которую нельзя превышать. Изменение номинальной процентной ставки может значительно изменить величину выплаты и баланс к наступлению даты погашения.
Сроком кредита называется период, в течение которого кредит остается непогашенным. Дата, к наступлению которой кредит должен быть полностью , выплачен, называется датой погашения. На современном рынке обычно предоставляются следующие типы кредитов:
• Краткосрочные (менее пяти лет)
• Долгосрочные (более пяти лет)
К краткосрочному финансированию прибегают по разным причинам, включая получение кредитов на приобретение и девелопмент (A&D) и кредитов на строительство. Кредиты A&D используются для финансирования расходов по осуществлению проектов строительства, включая приобретение земельных участков, финансирование с привлечением заемного капитала или покрытие расходов в период строительной фазы проекта. Преимущественными источниками краткосрочных кредитов являются кредитные компании и банки. Краткосрочные кредиты также используются в качестве промежуточных. Кредиты такого типа имеют место в случаях, когда долгосрочное финансирование недоступно, или собственность не удовлетворяет минимальным требованиям по кредиту. Они используются с целью перекрытия разрыва между окончанием краткосрочного кредита на строительство и началом постоянного финансирования, или в случае, если деятельность по сдаче в аренду не обеспечивает выполнения долгосрочных требований кредитора. Такие кредиты иногда называют "разовыми кредитами", и они, как правило, дороже долгосрочных кредитов. . Долгосрочные кредиты часто называются постоянным финансированием, или кредитами "на вынос". Постоянное финансирование обычно применяется, когда строительство собственности закончено, и здание занято или почти полностью сдано в аренду. Чаще всего, источниками долгосрочных ипотечных кредитов являются крупные институциональные кредиторы, такие как страховые компании и пенсионные фонды. Существует несколько способов структурирования кредитов в каждой из многочисленных категорий. Структура кредита влияет на то, как выплачиваются проценты и основная сумма кредита.
Условия большинства кредитов подразумевают внесение конкретных периодических платежей. Периодические платежи зависят от структуры кредита и состоят либо из меняющихся величин основной суммы и процентов, либо только из процентных платежей. С точки зрения кредитора, та часть платежа, которая имеет отношение к выплате основной суммы, если таковая имеет место, представляет собой доход от инвестиции кредитора. А та часть каждого платежа, которая относится к выплате процентов, представляет собой доход с инвестиции, или доходность. То, какая часть платежа является выплатой основной суммы, а какая - выплатой процентов, зависит от начальной суммы кредита, периода погашения и номинальной процентной ставки (фиксированной или переменной).
Погашение - это полная выплата основной суммы кредита и причитающихся процентов путем периодических платежей в течение обусловленного периода времени. Период погашения может совпадать со сроком кредита (датой погашения) или может быть дольше.
Погашение кредитов может производиться различными способами, в соответствии с которыми кредиты относятся к следующим типам:
КРЕДИТЫ С ПОЛНЫМ ПОГАЩЕНИЕМ.
Срок кредита и период погашения имеют одинаковую продолжительность. Сумма кредита является полностью выплаченной по окончании срока кредита посредством периодических платежей.
КРЕДИТЫ С ЧАСТИЧНЫМ ПОГАШЕНИЕМ
Период погашения кредита дольше срока кредита (например, 25-летний период погашения с 10-летним сроком кредита). По окончании срока кредита сумма кредита является выплаченной не полностью. Таким образом, в конце срока кредита остаются подлежащими выплате шаровой платеж, равный балансовому остатку кредита, плюс последний периодический платеж.
КРЕДИТЫ БЕЗ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ОСНОВНОЙ СУММЕ
Периодические платежи представляют собой периодическую выплату процентов по кредиту. Поскольку платежи покрывают только начисленные проценты, а основная сумма не погашается, первоначальная сумма кредита должна быть полностью выплачена по наступлении даты погашения.
КРЕДИТЫ С ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ ПОГАШЕНИЕМ
Периодические платежи покрывают только часть процентов, начисляемых по кредиту. Невыплаченные проценты нарастают и суммируются, образуя на дату погашения кредитный баланс, превышающий первоначальную сумму кредита. Шаровой платеж на дату погашения состоит из первоначальной суммы кредита, плюс накопившиеся проценты. Важно понимать, как влияет на кредит каждый из этих методов погашения. Тем не менее, в данный момент мы сосредоточим внимание только на периоде погашения.
Кредитный баланс - это основная сумма кредита, остающаяся невыплаченной в любой данный момент времени. В период 0 (совпадающий с началом года 1) кредитный баланс равен первоначальной сумме кредита. Кредитный баланс кредита с полным погашением в конце периода погашения равен нулю, если все периодические платежи были сделаны в срок. Непогашенный кредитный баланс кредита с частичным погашением - это шаровой платеж, подлежащий выплате на дату погашения. Кредитный баланс кредита без платежей по основной сумме на дату погашения равен начальной сумме кредита (например, как у краткосрочной ценной бумаги). В течение всего периода действия основная сумма не сокращается, поскольку производятся только процентные платежи. Кредитный баланс кредита с отрицательным погашением на дату погашения превышает первоначальную сумму кредита из-за накопления процентов.
