Методы Оценки

Материал из Энциклопедия недвижимостей.

Методы Оценки

Существует три основных метода, которые используются оценщиками для определения рыночной стоимости:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод анализа затрат

3. Метод анализа доходов, при котором используется один из двух методов:

• Метод прямой капитализации

• Модель дисконтированного денежного потока

Оценщики обычно определяют "номинальную" рыночную стоимость с помощью любого или всех этих методов, в зависимости от того, что больше подходит для данной собственности. Затем оценщик сопоставляет полученные различные "номинальные" значения стоимости и получает итоговую "оценочную" рыночную стоимость. Тем не менее, в любом случае, главную роль в определении номинальной стоимости, на основании которой строится окончательная оценка стоимости, играет опыт оценщика, наряду с объективностью его выводов.

Инвесторы, для сравнения, могут использовать любой из этих методов или их вариацию, плюс множество других приемов определения стоимости. Например, инвесторы могут использовать Модель дисконтированного денежного потока, но применять ее иначе, с учетом финансирования и/или денежных потоков после уплаты налогов.

Однако и оценщики, и инвесторы при определении стоимости применяют анализ доходов. Анализ доходов также применяется для определения инвестиционной стоимости, которая имеет значение для конкретного инвестора. Такая стоимость рассчитывается по конкретным, а иногда и уникальным, критериям, устанавливаемым этим инвестором. Далее метод анализа доходов будет рассмотрен в данном модуле более подробно.