Метод анализа затрат
Материал из Энциклопедия недвижимостей.
Метод анализа затрат
Этот метод оперирует текущими затратами на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированных амортизационных отчислений. Амортизация может происходить из трех источников - физический износ, функциональное старение и внешнее старение. Они имеют следующие определения:
Изнашивание под воздействием атмосферных условий или физического использования. Например, крыша, сделали 7 лет назад, обычно может продержаться до 10 лет.
Неспособность здания выполнять те же функции, что новое здание. Например, высота потолков старого склада может составлять 12 футов, а пользователям теперь требуется 24. Потеря стоимости под воздействием внешних сил и изменений. Например, появление нового торгового молла является причиной увеличения интенсивности движения, что негативно отражается на стоимости жилой собственности, расположенной по соседству. После закрытия участка скоростной дороги мотель теряет клиентов. Еще одним примером может быть угнетенное состояние рынка. После расчета амортизированных затрат на воспроизводство усовершенствований, они прибавляются к оценочной стоимости земельного участка, в результате чего получается итоговая стоимость. Этот метод основан на таком допущении, что на стоимость собственности влияют затраты на производство сопоставимого объекта собственности. Логика в том, что рациональный и осведомленный покупатель не станет платить за существующую собственность больше, чем составляют затраты на строительство заменяющей собственности того же назначения. (В этом контексте затратами называются розничные затраты производства.)
Порядок применения метода анализа затрат
1. Оцените затраты на воспроизводство существующего здания (как нового) и усовершенствование участка.
2. Оцените все формы амортизации (физическая, функциональная и внешняя).
3. Рассчитайте остаточную стоимость всех усовершенствований (шаг 1 - шаг 2).
4. Оцените стоимость участка (только земля) как условно незанятого с помощью метода сравнения продаж (считайте, что участок будет усовершенствован в соответствии с его наилучшим использованием).
5. Прибавьте стоимость участка к остаточной стоимости усовершенствований (шаг 3 + шаг 4).
Эффективность метода анализа затрат
Метод анализа затрат оперирует затратами на создание здания в условиях открытого рынка. Основным ограничением этого метода является то, что он не отражает воздействия сил спроса и предложения. Если уровень амортизации высокий, и она не может быть определена количественно с достаточной точностью, то применение этого метода ненадежно. Тем не менее, при строительстве нового объекта применение этого метода и сравнение стоимости с теми значениями стоимости, которые получены путем применения двух других методов, очень важно для проверки годности проекта. Чаще всего оценщики используют метод анализа затрат, если:
• Метод сравнения продаж нельзя использовать по причине нехватки данных о сопоставимых продажах или аренде.
• Здание относится к объектам специального назначения, для которых трудно найти сопоставимые объекты, что делает метод сравнения продаж неэффективным.
• Объект собственности находится на стадии проектирования.
