Секьюритизация

Материал из Энциклопедия недвижимостей.

Секьюритизация является одним из способов привлечения денежных средств на фондовом рынке путем выпуска ценных бумаг обеспеченных определенным набором активов. Теоретически такой набор может быть любым (недвижимость, авторские права и т.д.), однако практически он должен соответствовать двум основным требованиям: наличие рыночной стоимости и денежного потока для покрытия текущих платежей по ценным бумагам.

[править]

Виды секьюритизации

MBS (mortgage-backed securities) Ценная бумага, обеспеченная закладными - ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов.

CDO (collateralized debt obligations)CDO представляют собой ценные бумаги, обеспеченные пулом из различных типов долговых инструментов, который может включать корпоративные облигации, выданные финансовыми институтами кредиты или транши ценных бумаг, выпущенных в рамках сделок по секьюритизации

CMO (Collateralized Mortgage Obligation) Обеспеченное ипотечное обязательство - ценная бумага, обеспеченная пулом ценных бумаг, обеспеченных закладными. Структура пула предполагает наличие нескольких типов ценных бумаг с различными сроками погашения.

CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities_ ипотечные ценные бумаги выпущенные под залог коммерческой недвижимости. Вместе с другими типами MBS обеспечили рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в последние годы. Поскольку инструмент не стандартизирован, существует очень много сложностей, связанных с его оценкой. В тоже время по сравнению с RMBS, такие бумаги имеют более низкий риск преждевременной оплаты, поскольку коммерческая ипотека более часто заключается на фиксированный срок. В коммерческой недвижимости активами, обеспечивающие ценные бумаги и денежный поток могут выступать гостиницы, торговые центры, офисы и складские комплексы.

RMBS ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом жилых помещений

[править]

Механизм секьюритизации

На практике секьюритизация выглядит следующим образом. Компания девелопер, владеющая недвижимостью создает пул из нескольких объектов и продает их специально созданной SPV компании. Выделение объектов в SPV компанию снижает риски кредиторов в случае в случае возникновения проблем с платежеспособностью у девелопера. Деятельность такой компании строго регламентирована и ограничена только эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Далее созданная SPV эмитирует и продает на фондовом рынке ценные бумаги, обеспеченные активами данной компании, а денежные средства направляет девелоперу в оплату полученных активов. Каждому выпуску ценных бумаг присваивается рейтинг, соответствующий степени их надежности. Рейтинг определяется специализированным рейтинговым агентством на основании анализа структуры сделки, качества объектов, страновых рисков и т.д.

В результате девелопер рефинансирует понесенные затраты на строительство и приобретение данных объектов, заменяет неликвидные активы в балансе (объекты недвижимости) на ликвидные денежные средства и получает возможность инвестировать их в новые проекты.

[править]

Плюсы секьюритизации

• Диверсификация источников финансирования путем получения доступа к фондовому рынку • Получение долгосрочного дешевого финансирования • Замещение в балансе неликвидных долгосрочных активов денежными средствами • Высокая делимость и ликвидность ценных бумаг • Возможность для неквалифицированных инвесторов, не имеющих опыта работы и достаточного объема денежных средств, инвестировать в коммерческую недвижимость и получать от нее доходы • Наличие реального обеспечения по ценным бумагам в отличии, например, от корпоративных облигаций

[править]

Отрицательные стороны

• Значительные расходы девелопера при секьюритизации. Положительный эффект от снижения стоимости финансирования можно достичь только при создании большого пула активов, ориентировочно от 300млн. долларов и выше. • Цены размещения и рыночной стоимости ценных бумаг зависят от текущей конъюнктуры на фоновом рынке и может колебаться в значительных пределах

[править]

Секьюритизация в России

Если говорить непосредственно о России, то в нашей стране этот инструмент пока развит слабо, только сейчас начинают реализовываться первые сделки по секьюритизации пулов ипотечных кредитов коммерческих банков. Развитие рынка секьюритизации в России тормозится отсутствием проработанной законодательной базы. Все сделки по секьюритизации проводятся через создание SPV в третьих странах. Однако необходимость привлечения дополнительного финансирования в будущем подтолкнет российских игроков к более широкому использованию данного инструмента и его адаптации к российской действительности.

[править]