Форвардное финансирование

Материал из Энциклопедия недвижимостей.

Форвардное финансирование, форвардная продажа или форвардная сделка – это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства. Цена объекта при форвардной сделке формируется по такому же механизму, как и при покупке готового объекта – т.е. прогнозируемый чистый операционный доход делится на ставку капитализации. Только эта ставка капитализации при форвардной сделке несколько выше, чем при покупке готового здания, отражая более высокие риски такой сделки для покупателя. Например, если ставка капитализации для готового торговый центра в Москве от 9 до 11%, то для форвардной сделки она будет от 10 до 13%.

Форвардные покупки часто практикуются западными фондами, т.к. позволяют покупать качественные объекты по более приемлемой цене, а также позволяют покупателю влиять на качество объекта. Минусом для покупателя может являться необходимость делать авансовый платеж по сделке, при том что доход возникнет только когда объект начнет функционировать.

Для продавца-девелопера форвардная продажа выгодна тем, что заранее понятны параметры его выхода из проекта. Под форвардные обязательства легче получить кредит, привлечь арендаторов и т.д. Недостатком для продавца является снижение цены продажи, а также тот факт, что авансовый платеж при заключении сделки, как правило, невелик – не более 15% от стоимости объекта.