Эксплуатационные расходы
Материал из Энциклопедия недвижимостей.
Эксплуатационные расходы - это ежегодные денежные затраты, которые идут на содержание и эксплуатацию объекта собственности, чтобы она продолжала i приносить арендный доход по рыночным ставкам. Примеры эксплуатационных расходов:
Налоги на движимое и недвижимое имущество: Налоги на движимое и недвижимое имущество взимаются на основании оценочной стоимости, которая может переоцениваться на периодической основе или в случае продажи собственности. В случае снижения стоимости собственности или сильного падения ставок арендной платы инвестор может подать заявление о проведении переоценки оценочной стоимости.
Страхование собственности: Расценки страхования, как правило, зависят от восстановительной стоимости страхуемого объекта собственности или усовершенствований, объема страхуемых рисков и конкретных страховых случаев (например, страхование от поджогов, некоторых стихийных бедствий, таких как землетрясения, наводнения и т. д.). Расходы варьируются в зависимости от спроса и предложения на рынке страхования и расценок страхователя на различные виды риска. Наряду с тем, что расходы на страхование, как правило, не зависят от изменения количества незаполненных площадей, считается, что пустующее здание имеет более высокий риск, и за него выплачивается более высокий страховой взнос, чем за заполненное здание.
Расходы на управление и оплату работы персонала (на объекте собственности или вне его): К расходам на управление могут относиться заработная плата, налог на заработную плату и льготы, если наемный административный персонал работает на территории здания. Оплата услуг управления, к которым обычно относятся надзор за работой сотрудников, сдача в аренду, бухгалтерский учет, ведение переговоров о заключении договоров и т. п., обычно производится в виде процентной доли валового операционного дохода.
Ремонт и содержание: Расходы на малярные работы в местах общего пользования внутри и вне здания, периодический ремонт систем здания, техническое обслуживание лифтов, расходные материалы (лампочки, бумага, чистящие средства и т. п.).
Коммунальные услуги: К расходам на оплату коммунальных услуг относится оплата водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроэнергии и вывоза твердых отходов. Расходы на оплату коммунальных услуг зависят от заполнения здания, но не в прямой пропорциональности. Расходы на электроснабжение мест общего пользования или полив газонов, как правило, не зависят от того, насколько заполнено здание. Расходы на оплату коммунальных услуг в арендованных помещениях могут меняться с изменением заполнения здания, если учет производится индивидуально для каждого помещения.
Прочие расходы (оплата услуг бухгалтеров и юристов): Оценку прочих расходов необходимо проводить на индивидуальной основе. Например, судебные издержки крупных объектов могут быть выше. Некоторые виды расходов обычно остаются постоянными из года в год, но могут меняться с течением времени в результате изменения экономических или других факторов. Другие расходы меняются в зависимости от заполнения здания. Если инвестор использует значение ЧОД прошедших лет, то ему уже известны статьи имевшихся эксплуатационных расходов и понесенные фактические расходы. Если же он делает прогноз ЧОД на будущие годы, то он должен произвести оценку эксплуатационных расходов.
Статьи, не включаемые в эксплуатационные расходы. При определении ЧОД некоторые статьи расходов обычно не считаются эксплуатационными расходами. К таким статьям могут относиться следующие:
Расходы на финансирование или обслуживание долга не влияют на ЧОД объекта собственности.
Это статьи бухгалтерского учета, а не фактические денежные затраты.
Эти расходы производятся в течение периода продолжительностью в~ ~ несколько лет, а не в течение года, когда возникают денежные затраты. (Примеры: капитальный ремонт, замена оборудования.)
Выплата подоходных налогов является обязанностью физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью, а не эксплуатационными расходами объекта собственности.
Это средства, выделяемые на техническое обслуживание недвижимости в будущем (например, на замену крыши, дорожного покрытия автостоянки, кондиционеров и т. д.) и не относящиеся к текущим эксплуатационным расходам.
Расходы на работы в пределах полезной площади арендатора, связанные с подготовкой этой площади к использованию данным арендатором.
Оплата услуг агентов недвижимости по ведению переговоров и заключению договоров покупки или аренды. Отнесение статьи расходов к капитальным затратам или эксплуатационным расходам часто зависит от ее интерпретации. Как правило, различие между этими двумя видами расходов проводится исходя из того, возникают ли эти затраты ежегодно, и в этом случае статья расходов относится к эксплуатационным расходам, или они возникают менее часто и относятся к категории капитальных затрат. Классификация расходов - это вопрос из области налогообложения и инвестиционной деятельности, который должен решаться инвестором и квалифицированным консультантом по налогообложению. Подобным же образом решается вопрос включения резервных фондов на замену оборудования в число эксплуатационных расходов. Некоторые инвестиционные аналитики относят эту статью расходов к эксплуатационным расходам. В данном курсе резервные фонды на замену оборудования в эксплуатационные расходы не включаются, поскольку они искажают ЧОД.
